2.8亿变20亿资本策略改造商厦本小利大

　　作者：慧悦财经研究部

　　资本策略地产（0497.HK）近日先后将位于香港核心区“中环”的全新商厦项目其中8层楼花拆售，总作价约6亿港元。这个项目位于香港最核心的商业中心――寸土尺金的中环些利街2-4号。根据媒体报导，整个项目楼高20层，总面积4，600平米，预计今年10月可入伙。这次出售的8层分布在高、中、低层，每层约230平米，售价介乎6，300万至7，800万港元，平均每平米价格近33万港元。

　　翻查资料发现，资本策略地产在2010年以2.8亿港元买入些利街2-4号全栋物业，当时物业只是一个5层高住宅。短短数年间，集团将物业改头换面成为高级商厦，现仅卖出8层楼面，就已赚超过一倍。市场消息更指，如果卖出整个项目20层，收益更可高达20亿港元，到底是怎样的商业模式能产生如此高的回报呢？

　　一、改造住宅用地变商业地产，麻雀变凤凰！

　　在中环这样一个位置，香港金融管理局、香港交易所、国际金融中心IFC、各家跨国金融机构均坐落于此，是香港乃至亚洲的商业中心，地位无可取代。而中环商业用地一直非常短缺，在过去20年就只推出过一块新地皮，在区内拿下一块商业用地的难度恐怕堪比水中捞月。亦因为这样，近年香港中区的商厦价格屡创新高。

　　在土地资源极度短缺的情况下，资本策略这家公司换了一个思路，竟然拿到了这个项目！其实啊，中环些利街2-4号这个项目原本的用地是住宅用地，但是资本策略在买来以后向香港政府申请，将这块地改为商业用地，于是有了中环些利街2至4号商厦，就才有了以上商厦的交易。

　　而这样一种地产开发模式，与传统地产商“拿地-建房-卖房“不同，传统的地产开发商拍卖中拿到项目用地，在原本设定的用途上设计所建房产，再以商品房的形式卖出，从而获取盈利。而资本策略地产（0497.HK）一改之前的传统开发商的盈利模式，将原本的住宅用地，改造、修缮和重建，原本的住宅楼便“摇身一变”、“焕然一新”，以全新的商业物业、商业大厦的形式出现，改变了项目用地的使用用途，让地块的价值最大化，也让中环绝佳的地理位置得到了合理利用。而这样的非典型经营模式，却是资本策略这家公司所一直采用的，那就是――物业重新定位及提升其价值。

　　二、近年传统地产发展举步维艰，非创新不能持久！

　　其实，传统地产商在这些年的道路走的都非常艰难，它们在传统地产开发的项目上盈利已经透明，亟待转型和创新发展的空间，这些年万科、恒大、万达纷纷在资本市场运作，“轻资产”、“生态地产”等等概念被宣传和放大。实际上这些房地产商已经开始干起了房地产之外的事情，开始转型，不再仅仅依靠传统的房地产开发产生盈利。据2014年网易地产的估计，房地产开发商利润率有多少？答：平均为10%-12%。而这样一个数字，在土地资源越来越稀缺的今天可能更低。在2014年，这篇报导是这样写的：

　　而如今的市场上仍然不乏真正还在做房地产开发的地产商，它们如何赚钱呢？它们面对的只有两条路，一是地产开发的创新，二是企业的转型。在第一条路上，资本策略算是一个仍然还在深耕香港房地产开发的地产商，但它所做的与传统开发商不同，而是“做精”商业物业、豪宅地产的开发，从“小众赚大钱”，而这样的事情资本策略已经做了很多年。因此这样一家俱有前瞻性的公司，在房地产不景气的年代，依旧可以点石成金。以文章开头的中环些利街的项目为例，2.8亿成本已经回收6亿，全部卖出可能总价超过20亿，可谓收益率奇高，这样高的收益率在房地产领域实属罕见，而资本策略地产这家公司仅2017年半年的业绩，期内盈利已经增长接近100%。

　　三、商厦和豪宅两大业务板块，目标五年内市值提升一倍！

　　资本策略地产（0497.HK）的企业目标是通过商业物业投资和尚家生活（主营豪宅地产）两个板块作为未来发展动力，目标用五年时间将净资产产值提升一倍。在商业物业方面，资本策略地产对商业商厦进行开发和销售，它不局限于购买商厦改造和销售，而是为购买到的地块重新定位，改造增值。中环些利街、中环摆花街、中环威灵顿街、湾仔资本中心、尖沙咀莫汉大厦、铜锣湾、旺角等地都有资本策略的项目。

　　而另一大板块由子公司尚家生活地产主营的豪宅地产，其开发经营的豪宅项目均在香港富豪聚集区域，马云、史玉柱等商界名流、王菲等大牌巨星等等非富即贵的人都住在那里。尚家生活的项目分布在山顶白加道、渣甸山、九肚山等这些优质地段，以其“时尚新贵”的设计吸引投资者，而一套豪宅的成交价动辄高达10亿甚至20亿港元，业务规模不容小觑。

　　四、房价趋势未改，增值潜力仍大。

　　所以，资本策略地产（0497.HK）以商业物业+豪宅双轮驱动， 实现了在香港地产开发的创新与传承，继续了地产开发的路径，但另辟“商业物业和豪华名宅”的方向，以超出正常水平的利润率，才敢定下“五年内市值提升一倍”的豪言壮语。

　　目前资本策略地产的项目仍聚焦香港，也渐渐开始延伸内地，近些年香港房屋成交价格的上涨有目共睹，而且内地一线城市商业大厦、豪宅市场也已经雨后春笋。具有前瞻性的资本策略，“商业地产+豪宅地产”的两大业务已经成熟，模型范式可推广和再度完善，因此较其他地产商有先发优势。目前尚家生活在上海和北京已经开始发展豪宅项目，相信很快就能继续开枝散叶。因此，关注地产股票投资的人，不妨关注一下资本策略地产（0497.HK），相信它未来的表现绝不会比传统地产股逊色。

　　总结：

　　香港以地产资源稀缺闻名，可能拿到一块地就已经赢了，但是也因土地资源的昂贵，开发商单纯地开发卖楼的利润可能已经越来越低。香港地产商龙头新鸿基地产（16.HK）主席兼董事总经理郭炳联在自己公司的全年业绩发布会亦明言：‘今天投地今天卖楼的利润率已是很低很低的。’。所以资本策略地产（0479.HK）早就另辟蹊径，主力商业物业改造和豪宅地产开发的事业，这些年已经渐渐成熟，开始收割高额盈利。这样一种房地产商业模式的创新受到很多人的关注和欣赏，前不久，小小超李泽楷的电讯盈科（0008.HK）旗下的盈大地产（0432.HK）收购资本策略地产（0479.HK）持有中环己连拿利3至6号住宅地段，涉资约20.18亿元，协议共同发展顶级豪宅，未来更会对半分享项目溢利，消息一出，股价亦为之一振。因此，这样一家俱有创新的地产发展模式，兼具有前瞻性、决策力的领导层的公司，投资者不容错过。